فروش کوتاه در مقابل سلب مالکیت
فروش کوتاه و سلب مالکیت دو کلمه وحشتناکی هستند که هر صاحب خانه هرگز دوست ندارد آنها را بشنود. همچنین هیچ وام دهنده ای مایل نیست از هیچ یک از این ابزارها استفاده کند. اما استفاده از این یا هر یک از این دو زمانی ضروری می شود که صاحب خانه در پرداخت EMI به بانکی که از آن وام مسکن گرفته است، نکول کند. از آنجایی که بانک‌ها اسناد ملک را به عنوان وثیقه دارند، می‌توانند برای حفظ سرمایه‌ای که وام داده‌اند و سودی که تعلق گرفته است، به یکی از این دو ابزار استناد کنند. بانک ها در کار فروش املاک نیستند و بیشتر علاقه مند به پس گرفتن پولی هستند که وام داده اند.اما اگر شرایط به گونه‌ای باشد که احساس کنند صاحب خانه ممکن است نتواند پول خود را پس دهد، به این گزینه‌ها متوسل می‌شوند.
فروش کوتاه
فروش کوتاه رویه ای است که به صاحب خانه اجازه می دهد ملک خود را بفروشد (زمانی که در وضعیت نابسامان مالی قرار دارد و قادر به پرداخت پول به بانک نیست) و از توقیف اموال خودداری کند. صاحب خانه خانه را به مبلغی کمتر از مبلغ وام معوق خود می فروشد و به وام دهنده می پردازد. وام دهنده موافقت می کند که باقی مانده وام را فراموش کند و درآمد فروش را به عنوان پرداخت نهایی می پذیرد. دلیل اینکه به آن فروش کوتاه مدت می گویند این است که عواید حاصل از فروش کمتر از مبلغ وام مانده است. فروش کوتاه فقط در صورتی انجام می شود که بانک آماده پذیرش مبلغ باشد و کمبود را فراموش کند.
برای مثال، اگر مبلغ وام معوق 200000 دلار باشد و درآمد فروش کوتاه 175000 دلار باشد، بانک می تواند این مبلغ را به عنوان پرداخت نهایی بپذیرد و سپس صاحب خانه می تواند خانه خود را بفروشد.
اگر بانک فکر می کند که ملک نمی تواند بیشتر از این واکشی کند، یا اگر مردم آن منطقه به دنبال خانه های جدید هستند، یا اگر ارزش ملک کاهش یافته باشد، می تواند فروش کوتاه مدت را بپذیرد.
سلب مالکیت
هنگامی که صاحب خانه در پرداخت های خود کوتاهی کرده باشد و بانک احساس کند که نمی تواند پول بدهی به بانک را بازپرداخت کند، می تواند به توقیف توقیف متوسل شود. این یک روند قانونی است که در آن بانک حق فروش خانه و پس گرفتن حقوق خود را از فروش حفظ می کند. اگر خانه بیش از مبلغی که به بانک تعلق می گیرد فروخته شود، مابه التفاوت به وام گیرنده بازپرداخت می شود. در سلب مالکیت، وام گیرنده نه تنها خانه خود را از دست می دهد، بلکه از نظر اعتبار اعتباری خود دچار تکان می شود و حداقل 200 تا 300 امتیاز در امتیاز اعتباری وی کاهش می یابد. این بدان معناست که او نمی تواند در آینده نزدیک برای وام جدید اقدام کند. به همین دلیل است که هر صاحب خانه سعی می کند به هر قیمتی از اقامه دعوی خودداری کند و با بانک مذاکره کند تا شرایط وام را اصلاح کند تا بازپرداخت وام برای او آسان شود.
تفاوت بین فروش کوتاه مدت و سلب مالکیت
به نوعی، فروش کوتاه مدت و سلب مالکیت ابزارهایی هستند که به وام گیرنده کمک می کنند تا زمانی که از نظر مالی دچار مشکل شده است و نمی تواند به بانک بازپرداخت کند، به نحوی به تعهدات مالی خود عمل کند. اما تفاوت های زیادی بین این دو وجود دارد که به شرح زیر است.
اگر بانک با فروش کوتاه موافقت کند، برای هر صاحب خانه ای که از قبل در مضیقه است یک معامله واقعی است. اما در حقیقت پیدا کردن خریدار حتی برای این مبلغ کوتاه نیز دشوار است. اکثر خریداران برای تصمیم گیری زمان می گذارند و مایل به پرداخت قیمت درخواستی نیستند که این کار را برای صاحب خانه واقعاً دشوار می کند. در صورت توقیف، بانک مسئولیت فروش خانه را بر عهده می گیرد و به صاحب خانه اجازه می دهد در طول رسیدگی به مدت 4 تا 12 ماه در خانه بماند. در این مدت، صاحب خانه مجبور نیست پولی را به بانک بپردازد که در واقع پس انداز است و می تواند در هنگام تخلیه خانه از آن برای انتقال استفاده کند.
هم در فروش کوتاه و هم در سلب مالکیت، کاهش شدیدی در امتیاز اعتباری صاحب خانه وجود دارد. با این حال، در حالی که در صورت فروش کوتاه مدت، مالک خانه می تواند پس از 2 سال ملکی را خریداری کند، در صورتی که تحت سلب مالکیت قرار گرفته باشد، نمی تواند برای 5-6 سال آینده اقدام به نقل مکان کند.
جمع بندی:
فروش کوتاه رویه ای است که به مالک اجازه می دهد ملک خود را که بر روی آن وام گرفته است بفروشد و حقوق وام دهنده را تسویه کند.
در فروش کوتاه، قیمت فروش کمتر از مبلغ وام معوق او است، اما وام دهنده موافقت می کند که آن را به عنوان پرداخت نهایی بپذیرد.
از آنجایی که درآمد حاصل از فروش کمتر از مبلغ وام مانده است، به آن فروش کوتاه می گویند.
سلب حق اقامه دعوی حقوقی است که در آن بانک حق فروش ملکی را که مالک آن وام گرفته و حقوق آن را از فروش پس بگیرد برای خود محفوظ می دارد.
در توقیف اگر قیمت فروش بیشتر از بدهی ها باشد، بانک موجودی را به وام گیرنده می پردازد.
در هر دو مورد، مالک دارایی و اعتبار خود را از دست می دهد، اما کاهش امتیاز اعتباری برای سلب مالکیت بیشتر از فروش کوتاه است.
